פסק-דין בתיק ת"א 1057-10

1. התביעה בסך 300,000 ש"ח היא לתשלום פיצויים מוסכמים בעקבות הפרת חוזה מיום 15.7.08 שבין הצדדים שלפיו מכרו הנתבעים את ביתם שברחוב הציפורן 32 בירושלים לתובעת. לטענת התובעת, הנתבעים נמנעו לגלות בפניה קיומן של בעיות רטיבות חמורות בבית בטרם רכשה אותו. לחילופין, תובעת התובעת את הנזקים שנגרמה לה בפועל כתוצאה מהפרת החוזה.

 2. לתביעה צורפה חוות דעת של מהנדס הבניין יגאל ברגמן לפיה קיימים ליקויי רטיבות בבית שעלות תיקונם היא בסך 163,000 ש"ח + מע"מ. המומחה קבע כי עיקר בעיות הרטיבות (סעיפים 1 - 4 שבעמוד 6 לחוות הדעת שעלות תיקונם 147,000 ש"ח + מע"מ) הן בקומת המרתף של הבית, בשל פגמים באיטום בבניה המקורית. הליקויים האחרים (איטום מרפסת עליית הגג, תיקון דליפות צנרת, איטום קיר הכניסה לחדר חיצוני לבית שבמפלס החצר) עלות תיקונים מסתכמת ב 17,500 ש"ח + מע"מ.

3. הנתבעים טוענים שהציגו יותר מפעם אחת את הבית, במצבו התחזוקתי ירוד, לתובעת ולנציגים מטעמה, לרבות לאחיה שהוא סמנכ"ל הביצוע בחברת בנייה גדולה. התובעת ואחיה ראו בביקורים נקודות שחורות וקילופי טיח בקירות הבית. הדבר לא הרתיע את התובעת מלרכוש הבית נוכח הצהרות אחיה במהלך אחד הביקורים שבכוונתו "להפוך" את הבית ולעשות בו שיפוץ כללי. לטענת הנתבעים, לא הסתירו מהתובעת דבר ממה שהיה ידוע להם על מצבו של הבית. בחוזה הרכישה, לקחה התובעת על עצמה אחריות למצב הבית, אותו הסכימה לרכוש במצבו "AS IS".

4. הסעיפים הרלוונטיים בחוזה הרכישה הם ה"הואיל" השביעי שבמבוא להסכם וסעיף 6 (ג) להסכם, שזו לשונם,

"והואיל: והמוכרים מצהירים, כי על פי מיטב ידיעתם לא קיימים פגמים או מומים נסתרים בבית, וכי רצון המוכרים למסור את החזקה בבית ביום חתימת הסכם זה, במצב AS-IS , למעט בלאי הנובע משימוש סביר.

6 (ג). הקונים מצהירים, כי בדקו את מבנה הבית ואת רישומו, וכי מצאו אותו מתאים למטרותיהם, וכי הם מוותרים על כל טענה, מענה, דרישה או תביעה בגין אי התאמה או פגמים או ליקויי בנייה מכל מין וסוג, בכפוף לנכונות הצהרתם של המוכרים שבמבוא להסכם זה לעיל, בדבר העדר פגמים נסתרים בדירה."

5. אין מחלוקת בדבר קיומה של חובת גילוי נאות שחלה על הנתבעים כמוכרי הבית ביחס לליקוי הרטיבות המפורטים בחוו"ד ברגמן ככל שהיו ידועים להם. השאלה היא, האם קיימו חובה זו. במילים אחרות, האם היתה בעיית רטיבות פעילה שהיתה ידועה לנתבעים ולא גילו אותה לתובעת עד למעמד חתימת חוזה המכר? אי גילוי נאות מצידם של הנתבעים במקרה הנדון יכול היה להתקיים באחד משני האופנים הבאים:

א.      שהיתה בעיית רטיבות סמויה שהנתבעים ידעו עליה ולא גילו אותה לתובעת,

ב.       שהיתה בעיית רטיבות גלויה שהנתבעים מנעו מהתובעת לראות או שהטעו אותה ביודעין על חומרתה.

6. באשר לאפשרות הראשונה, נראה כי ב"כ התובעת ויתר על טענה זו בסיכומיו. בסעיף 21 לסיכומים הצהיר כי "אכן, הנתבע יכול בהחלט לטעון כי לא ידע על רטיבות במקומות נסתרים (שהרי הם נסתרים) או מאחורי ארונות המטבח ובכך דובר הוא אמת. אולם ברי כי הנתבע מתחמק מהצהרת כל האמת: אין הוא מתיחס בתצהירו לידיעותיו לגבי הרטיבות במקומות הגילויים בוילה ואינו טוען כי גילה לגבי אלה לתובעת. (ההדגשות במקור - ש.פ.) "

ממילא, לא הוכיחה התובעת כי הנתבעים ידעו על בעיות האיטום במרתף שהן בעיות הרטיבות הרציניות בבית. הנתבעים אמנם בנו את הבית באמצעות קבלן מטעמם אך מעובדה זו בלבד לא ניתן ללמוד על ידיעה בדבר שקיום של פגם באיטום המרתף. יצוין כי הנתבע לא התגורר בבית במשך 6 שנים שקדמו למכירה בעקבות גירושיו מהנתבעת. הנתבעת התגוררה בבית אך לא במרתף, אשר רובו הושכר במשך השנים כיחידת דיור נפרדת לשוכרים שונים.

באשר לרטיבות המקומות מוסתרים אחרים (כגון מאחורי ארונות המטבח) גם לגביה לא הוכח כי הנתבעים ידעו עליה.

7. באפשרות לאפשרות השנייה, לפיה הסתירו הנתבעים ליקוי רטיבות גלויים או שהטעו את התובעת ביחס לאותם הליקויים, אין מחלוקת כי התובעת ערכה 2-3 סיורים בבית לפני שרכשה אותו. אין מחלוקת כי הנתבע ליווה את התובעת בירידה לקומת המרתף. יצוין כי המרתף מורכב משניים: א) יחידת הדיור המושכרת שיש לה כניסה נפרדת וב) מרתף שהגישה אליו היא דרך מדרגות הבית, המורכב מחדר ממ"ד המשמש כחדר רחצה ושירותים ומחסן מתחת למדרגות (ראה תיאור בחוו"ד ברגמן). במהלך הירידה במדרגות למרתף בתוך הבית, הבחינה התובעת בסימני קילוף של טיח לאורך חלקים מהקירות. לטענתה, כששאלה את הנתבע על כך, הוא השיב כי הדבר נגרם עקב חוסר אוורור עקב חוסר תחזוקה של הבית במשך 6 שנים וכי כל שיש לעשות לתקן את הבעייה הוא לגרד את הצבע המתקלף ולצבוע מחדש. ואילו לפי גירסת הנתבע, אמר לה שזה נראה לו כטחב. הנתבע גם הציג בפני התובעת את יחידת הדיור המושכרת, אבל מאחר ונאמר לה שהשוכר ישן בתוך הדירה, לא היה לה נעים להיכנס ולהפריע לפרטיותו. לכן, רק עשתה צעד אחד בתוך הדירה, הציצה ויצאה החוצה.

בחקירתה הנגדית, הודתה התובעת כי באחד החדרים שקומה העליונה הבחינה בכך התקרה שחורה אך הנתבע אמר לה שזה עובש כתוצאה מחוסר אוורור (עמוד 18 לפרוטוקול ש' 16).

8. במהלך ביקור נוסף לפני הרכישה, ליווה הנתבע את אחיה של התובעת בסיור של הבית. גם הוא הבחין שהבית במצב מוזנח. האח גם הבחין סימני קילופי הטיח בירידה במדרגות למרתף, אך לדבריו לא התייחס לזה כי התכוון בכל מקרה לשפץ את הבית (עמוד 10 לפרוטוקול שורות 1-3, 16-17). גם האח לא נכנס ליחידת הדיור במרתף כי מישהו ישן בה, אך בחקירתו הנגדית הוסיף כי לא ראה צורך לראות את המרתף. לטענת האח, הוא לא הזמין מהנדס לבדוק את הבית לפני הרכישה כי לא העריך שישנה בעייה יסודית הקיימת מתחילת הבנייה.

9. המומחה ברגמן העיד כי ליקוי הרטיבות שמצא בבית "צעקו". לדבריו קילופי הטיח וסימני עובש הצביעו בבירור על רטיבות פעילה בעיקר בתחתיות של הקירות בעיקר במרתף אך גם לקומת הכניסה וחדר אוכל. ברם, מר ברגמן ראה את הדברים בעיניים של איש מקצוע. מעדותו לא ניתן להסיק כי גם הנתבעים, שאינם אנשי מקצוע, ידעו על עומק הבעייה.

10. מטעם ההגנה העידו גם הנתבעת ובנם של הנתבעים, מר משה בן עטר, שהתגורר בחלק העליון של הבית עם בני משפחה במשך מספר שנים עובר למכירת הבית. השניים, כמו הנתבע עצמו, העידו על בעיות רטיבות מינוריות ו/או נקודתיות שטופלו במשך השנים ועל כך שלא היו בעיות רטיבות קשות שהפריעו למהלך המגורים. שני הנתבעים העידו כי סיפרו לתובעת או לאחיה על חלק מבעיות הרטיבות שטופלו בעבר. הנתבעת הוסיפה כי דאגה לבטח את הבית בביטוח מבנה בפני נזקי רטיבות, ואילו היו יודעים על בעיית רטיבות רצינית בבית היו מפנים אותה לביטוח. כמו-כן, חשפו הנתבעים בפני התובעת כי ביצעו חריגת בנייה בחלק מהבית, שבגינה נערך נספח מיוחד לחוזה בין הצדדים כדי להסדיר את העניין, מה שמעיד על כך שלא ניסו להסתיר דבר ביחס למצבו של הבית.

11. מטעם ההגנה העיד המתווך בעיסקה, מר אהרון בס. לטעמי, עד זה לא חידש הרבה ממה ששמענו מהעדים האחרים למעט בנקודה אחת: העד אישר כי גם הציג את הבית באותה תקופה גם בפני קונים פוטנציאליים אחרים שאיתם נכנס לדירה המושכרת לאחר תיאום מראש עם השוכר. הדבר מלמד על כך שהנתבעים לא ניסו לנצל את העובדה שהדירה תפוסה על ידי שוכר כדי למנוע מהקונים הפוטניצאליים, לרבות התובעת, לראות את מצבה של הדירה המושכרת.

12. התובעת טענה בתצהיר העדות הראשית שלה  כי אחרי שקבלה את החזקה בבית, שפונה בינתיים מכל חפציו, והבחינה בהיקף הנרחב של בעיות הרטיבות בדירה, הלינה בפני הנתבע על כך. לדבריה, הנתבע השיב לה  "כן, בטח, זה לא מהיום, זה כבר 15 שנה שיש פה רטיבות." (סעיף 7 לתצהיר). מכך, בקשה ללמוד על כך שהנתבע ידע על בעיות הרטיבות בדירה לאורך כל הדרך אך לא גילה אותן עובר למכירת הבית. הנתבע הכחיש את הטענה (ראה סעיף 15 לתצהיר העדות הראשית שלו). הוא לא נשאל על האימרה המיוחסת לו בחקירתו הנגדית.